Raconte-moi ton métier (7) : Emmanuel, promoteur immobilier

Publié le 1 mars 2008 par Marielle Bianchi

J'ai profité de quelques jours de vacances à Caen (dans le Calvados en Normandie) pour rencontrer Emmanuel, "mon recruteur local" pour la rubrique sur les métiers ! Je vous avais déjà présenté le personnage dans l'article écrit par Fanny - que j'ai eu le plaisir de rencontrer aussi ! - sur son métier.

Vraiment sympathique, drôle et de toute évidence très soucieux des gens qui l'entourent, je suis ravie qu'il présente ici son métier : promoteur immobilier.

Je le remercie vivement pour cet article dont vous apprécierez la clarté (il aurait fait un bon prof je pense !) et également pour donner des informations concernant les fouchettes salariales de la profession. Merci !

Bonjour, je m'appelle Emmanuel et je vais vous présenter le métier que j'exerce : Promoteur Immobilier.

Que fait un promoteur immobilier ?

Le promoteur immobilier achète des terrains pour y construire des immeubles ou des ensembles de maisons qui seront vendus à des clients, le plus souvent des particuliers.

Le promoteur n'est donc pas un lotisseur (vente de terrains nus pour la construction d'une maison individuelle par un particulier) ni un constructeur de maison individuelle (construction d'une maison « sur-mesure » pour un client déjà propriétaire de son terrain). Le promoteur ferait plutôt, pour garder une métaphore « habillement » dans le prêt-à-porter.

Un métier riche :

Travail dans des domaines variés :
Cette fonction est d'une très grande richesse car elle nécessite au quotidien de travailler sur des sujets aussi divers que l'urbanisme, l'architecture, le droit, le commerce, la technique de construction ou l'économie / la finance des projets.

Interlocuteurs multiples :
Elle implique donc une multiplicité des contacts humains avec des interlocuteurs très variés, allant de l'ouvrier sur un chantier aux maires ou notaires.

Objectifs du promoteur :

Qualité/prix :
Mais le promoteur doit trouver un subtil équilibre entre la qualité architecturale et en termes de prestations du projet qu'il va entreprendre et l'aspect financier. Son objectif premier est de pouvoir vendre son opération le plus vite possible aux meilleures conditions : la maîtrise des coûts reste donc un élément capital pour offrir (ou plutôt vendre) des appartements dans les prix du marché immobilier et assurer ainsi la marge du promoteur.
En effet, une opération de promotion permet au promoteur, si elle se déroule correctement, de gagner beaucoup d'argent mais elle peut aussi lui en coûter énormément en cas de fiasco.

Exemple d'opération :
Une opération est toujours très compliquée et risquée :
A titre d'exemple, une opération immobilière de taille moyenne (40 logements) peut générer un chiffre d'affaires équivalent à celui d'une PME (= petite et moyenne entreprise) soit environ 8 250 000 € pour des logements de 62,5 m² moyen à 3 200 € le m² moyen. Le promoteur chez qui je travaille mène environ 10 opérations simultanément. Faites le calcul du CA que cela représente...

Durée d'une opération :
Une opération immobilière, entre la première visite d'un terrain et la livraison des logements aux acquéreurs, dure généralement entre 2 et 3 ans.
Le respect du calendrier d'une opération est essentiel mais particulièrement ardu compte tenu de la complexité des opérations, de la multiplicité des intervenants et du contexte (recours sur permis, élections municipales,...).

Différentes phases d'une opération :

On peut découper en 3 phases la vie d'une opération :

–La recherche foncière (terrain) : nécessite un bon relationnel, des connaissances en

urbanisme et des capacités de négociation.
Un architecte est désigné pour faire les premières esquisses du projet et le marché étudié pour déterminer la demande locale.
Le but de cette phase est d'acheter le terrain et de déposer un permis de construire.

–Le montage opérationnel : le travail avec l'architecte est affiné et le permis déposé. Tous les éléments liés à la vente sont finalisés (plans des logements, plaquettes commerciales, grilles de prix) et l'on commence déjà à préparer la phase travaux.
La vente se fait en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ou vente sur plans. On vend un immeuble qui n'est pas encore construit.
Le but de cette phase est d'obtenir le permis, de vendre un maximum d'appartements avant de passer à la phase travaux.

–Les travaux : il s'agit d'édifier l'immeuble selon les plans définitifs.
Pour cela, des appels d'offres sont lancés afin de choisir les entreprises qui participeront à la construction. L'idéal est d'avoir le moins d'appartements possibles restant à vendre dans cette phase pour éviter tout stock à l'achèvement des travaux.
La conclusion logique de cette phase est la livraison, au client, du logement qu'il a acheté sur plans et qu'il peut enfin visiter et habiter !

Quelques images des programmes sur lesquels je travaille :

Formation :

Compte tenu de la diversité des domaines d'intervention du promoteur, il n'y a pas de formation spécifique à ce métier.
L'exercent des personnes qui ont soit une formation juridique, technique ou commerciale. Chaque opération étant différente et l'environnement technique et législatif évoluant en permanence, c'est l'expérience du terrain et la capacité à se former et d'apprendre des erreurs commises dans le passé qui feront un bon professionnel de la promotion immobilière.

Mon parcours :

Bac D (1991) [Le bac D était un bac S avec un enseignement important en SVT]
Ecole de commerce (bac + 4) - option finance / controle de gestion (1995)
Service militaire (1996)
Gestionnaire de copropriétés à Lille (1997 - 1999)
Controleur de gestion chez Nexity / George V (1999 - 2003)
DESS[=diplôme d'études supérieures spécialisées]Management Immobilier à l'ESSEC (2003) [école supérieure des sciences économiques et commerciales]
Responsable de programmes Nexity / George V (depuis fin 2003).

Les salaires :

Les salaires pratiqués dans la profession (exprimés en brut annuel) varient selon le secteur (social ou promotion privée) et selon la taille du promoteur. Ils oscillent entre 40 000 et 60 000 euros et sont (dans la promotion privée) constitués d'une part variable importante pouvant atteindre un tiers du salaire annuel (pour l'exemple des 60 000 euros, ce serait 40 000 euros fixes et 20 000 euros de variable)

Emmanuel a récemment transité vers le secteur social.
La fiche que vous venez de lire sera actualisée d'ici peu par son auteur...